Impôt sur le revenu foncier

Qu’est-ce qu’un revenu foncier, concrètement

Dès qu’un logement est loué vide, les loyers perçus entrent dans la catégorie des revenus fonciers. C’est la nature du bail qui compte, pas le type de bien : un studio, une maison ou un local peuvent tous générer des revenus fonciers, à condition que la location se fasse sans meubles.

Cette précision n’est pas accessoire. Une location meublée relève d’un régime totalement différent, celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec son propre abattement en micro-BIC et son propre mode de calcul. Un propriétaire qui possède les deux types de biens gère donc deux fiscalités distinctes, sur deux déclarations différentes. Se tromper de catégorie à ce stade fausse tout le reste du raisonnement : ici, il s’agit bien de location nue, et de location nue seulement.

Micro-foncier ou régime réel

lequel s’applique

Deux régimes coexistent, et le choix n’est pas toujours automatique.

Le micro-foncier s’applique par défaut lorsque les recettes brutes issues de la location nue ne dépassent pas 15 000 € par an, toutes locations confondues. Le principe est simple : l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir l’ensemble des charges, sans qu’il soit nécessaire de les justifier. Le propriétaire déclare son montant de loyers bruts, et 70 % seulement sont retenus pour le calcul de l’impôt. C’est rapide à déclarer, mais ce forfait ne tient aucun compte de la réalité des dépenses engagées.

Le régime réel devient obligatoire au-delà de 15 000 € de recettes annuelles. Il reste cependant possible d’opter pour ce régime même en dessous de ce seuil, et cette option prend tout son sens dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers perçus. C’est fréquent l’année où des travaux importants sont engagés, ou lorsque le bien est encore sous crédit avec des intérêts d’emprunt conséquents. Au réel, on déduit les dépenses effectivement supportées : travaux d’entretien et de réparation, intérêts d’emprunt, taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables sur le locataire.

Un exemple rend le calcul parlant. Pour 10 000 € de loyers annuels : le micro-foncier ramènerait le revenu net foncier à 7 000 € après abattement de 30 %. Si, la même année, le propriétaire a supporté 4 500 € de charges réelles (travaux, taxe foncière, assurance, gestion), le régime réel donne un revenu net foncier de 5 500 € — une base imposable plus basse de 1 500 €. C’est ce type de calcul, refait chaque année, qui indique quel régime est le plus favorable.

Comment se calcule l’impôt sur les revenus fonciers

Une fois le régime déterminé, le mécanisme de calcul est le même pour tout le monde : le revenu net foncier — ce qu’il reste une fois l’abattement ou les charges déduits — vient s’ajouter aux autres revenus du foyer (salaires, pensions, autres revenus) pour former le revenu global. C’est ce total qui est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, par tranches.

À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 % (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité), qui s’appliquent au revenu net foncier indépendamment du régime choisi. Ce taux, stable depuis 2018, a été maintenu en 2026 pour les revenus fonciers alors que d’autres revenus du capital ont vu leur CSG augmenter — une nuance qui vaut d’être connue.

Pour rendre le calcul concret jusqu’au bout : un propriétaire qui perçoit 12 000 € de loyers annuels en micro-foncier voit son revenu net foncier ramené à 8 400 € après abattement de 30 %. À titre d’illustration, pour un contribuable dont le taux marginal d’imposition se situe dans la tranche à 30 % du barème, ce revenu supplémentaire représente environ 2 520 € d’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent environ 1 445 € de prélèvements sociaux (17,2 % de 8 400 €) — soit une charge fiscale totale proche de 3 965 € sur ces seuls revenus fonciers. Ce chiffre n’est qu’un exemple : le taux marginal réel dépend de l’ensemble des revenus du foyer, pas uniquement des loyers perçus.

Le déficit foncier

comment il réduit l’impôt

Au régime réel, il arrive que les charges dépassent les loyers perçus sur une année — typiquement lorsque des travaux lourds sont engagés. On parle alors de déficit foncier, et ce déficit n’est pas neutre : il peut venir réduire l’impôt sur le reste des revenus du foyer.

Le mécanisme fonctionne en deux temps. La part du déficit qui provient des charges hors intérêts d’emprunt (travaux, taxe foncière, assurance, gestion) est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est doublé, jusqu’à 21 400 €, lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique qui font sortir un logement du statut de passoire thermique — pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027, ce dispositif ayant été prorogé par la loi de finances 2026.

Seuls les travaux, la taxe foncière, l’assurance et les frais de gestion basculent ainsi sur le revenu global. Les intérêts d’emprunt, eux, restent cantonnés aux revenus fonciers : ils ne s’imputent que sur les loyers, y compris ceux des dix années suivantes si l’année en cours ne suffit pas à les absorber. Le surplus du déficit qui dépasse le plafond de 10 700 € (ou 21 400 €) suit la même règle et se reporte, lui aussi, sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

Déclarer ses revenus fonciers

les démarches

Côté formulaires, tout dépend du régime choisi.

Les situations qui changent la donne

Certaines configurations sortent du cas standard. Un bien détenu via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ne change pas la nature fiscale des loyers : ils restent des revenus fonciers, mais chaque associé est imposé sur sa quote-part, au prorata de ses parts dans la société, même si les bénéfices n’ont pas été distribués.

En cas d’indivision, chaque indivisaire déclare également sa part des revenus fonciers, proportionnellement à ses droits dans le bien. Et un changement de situation en cours d’année — vente, fin de crédit, gros travaux imprévus — peut faire basculer un propriétaire d’un régime à l’autre l’année suivante : mieux vaut refaire le calcul chaque année plutôt que reconduire par habitude le même régime.